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商洛楼市分化加剧 去库存应明确城市定位

房天下综合整理   2016-02-19 13:32

[摘要] 商洛楼市分化加剧,去库存应明确城市定位!去年12月召开的中央经济工作会议提出2016年结构性改革的五大任务,“化解房地产库存”就是其中之一。此后,全国多个省份公开做出“去库存”的表态,春节假期前后多地密集出台宽松政策加速房地产市场“去库存”。去库存过程中该重视哪些问题?不同城市之前能否使用统一政策?

商洛楼市分化加剧,去库存应明确城市定位!去年12月召开的中央经济工作会议提出2016年结构性改革的五大任务,“化解房地产库存”就是其中之一。此后,多个省份公开做出“去库存”的表态,春节假期前后多地密集出台宽松政策加速房地产市场“去库存”。去库存过程中该重视哪些问题?不同城市之前能否使用统一政策?

春节假期,楼市迎来传统淡季,国内主要城市楼市成交面积环比和同比均大幅下降。与此同时,伴随着不同城市之间的楼市成交表现继续分化,多地出台楼市政策,采用信贷杠杆、税费减免、优化落户房价补贴、政府回购等多种形式加速商品房“去库存”。

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商洛楼市分化加剧 去库存应明确城市定位

市场:15城日均成交量同比增30%

日前,中指研究院发布的报告显示,受春节假期影响,中指监测的30个主要城市2月8日-2月14日的成交面积环比大幅下降82.2%,继上周继续回落。监测的30个城市成交量全部环比下降;与去年同期相比,本周30个代表城市成交量整体下降85.3%,30个城市均同比下降。

分城市来看,各线城市成交同环比均下降。不过一二三线城市环比均有所回落,其中一线城市跌幅为明显,环比下降93.7%;同比方面,各线城市均有不同程度下降,一线代表城市下降幅度同样为明显,为95.4%。

不过,虽然成交量大幅减少,但由于春节期间推盘量减少,中指监测的17个主要城市库存总量仍有所下降,降幅约0.35%。

不过如果将观察期扩大到今年前两月来看,监测的15个城市日均成交总量同比显著上涨,城市间继续分化。

报告指出,从2016年1-2月的日均成交情况来看,监测的15个城市日均成交总量同比涨幅为30.24%。其中10个城市日均成交量较去年同期上涨,5个城市同比下跌,不同城市表现分化明显。同比上涨城市中,汕头涨幅大为124.8%,苏州以103.4%涨幅居次。日均成交同比下降的城市中,扬州跌幅大同比下降39.9%,南昌次之同比下降39.2%。

当下楼市分化正在加剧,多数三四线城市房地产市场受各类因素影响,发展面临较大风险;部分热点城市楼市存在一定发展机遇,但也面临土地资源紧缺、房价过快上涨等带来的风险。中指研究院建议,在去库存的大环境下,地方政府应明确城市定位,增强对外来人口的吸引力,避免盲目造城。


提升人口吸附能力

针对目前楼市库存高企的现状,中央已出台相应政策鼓励住房需求,如继续放松公积金政策,放松货币信贷财政政策,鼓励更多的就业群体特别是新就业或低收入群体购房,适度调整二手房转让税费,加大对改善性住房需求的支持力度等。同时,积极推进住房保障货币化改革,建立符合当地城市发展状况的住房保障体系,逐步健全房地产长效机制,比如各地因城施策,加快户籍改革进程、健全城乡发展一体化体制,加快以环渤海地区、长江经济带、珠三角城市群为代表的区域一体化的发展等。地方政府也已放缓或暂停高库存地区土地供应。

对于如何去库存,中指研究院建议,对于经济结构不合理的大中城市,比如二线城市沈阳、长春等,去库存的方法在于加快调整产业结构,促进经济转型升级。

“未来,大城市发展将成为一种趋势。在此过程中,小城市应围绕区域中心城市,结合自身特点及资源禀赋优势,明确城市定位,加快建设与自身资源禀赋相匹配的城市配套,从而在区域经济一体化发展大潮中,抓住机遇,主动承接区域中心城市的产业转移,增强对外来人口的吸引力。”中指研究院相关分析师表示。

明确城市定位后,应进一步加快城市基础设施建设,加强新城新区基础设施建设以及老城区更新换代基础设施的建设力度,加大交通、购物、学校、医院等资源的建设,提高城市的可居住性,比如增加公交线路、道路维修、建设商场、建设农贸市场、增加医疗设施等与生活密切相关的基础设施,提升城市的人口吸附能力。

热点城市风险隐现

尽管目前部分热点城市楼市存在一定的发展机遇,但也面临土地资源紧缺,房价过快上涨,需求透支、产品同质化等带来的风险,未来楼市健康有序发展仍需市场参与者谨慎对待。中指研究院指出,地方政府应明确城市定位,理性城市规划布局,合理把控供地节奏,避免盲目开发新城。房地产开发企业谨慎制定城市进入策略,提高产品品质,有序调整开发节奏和推盘节奏,合理定价、积极营销。

中指研究院分析师指出:“在京津冀一体化协同发展的大背景下,保定、廊坊等河北省内相关城市迎来城市经济发展提速、行政区划调整、轨道交通完善、人口流入增加等机遇,但各地政府应保持头脑清醒,理性制定城市规划布局,避免盲目造城。”

目前部分热点二线城市楼市需求较充足,但也面临房价上涨快、政策刺激下需求透支导致后期需求增长乏力等问题。少数三四线城市,目前需求释放主要受利好政策刺激影响且存在提前透支现象,随着政策效应递减,未来楼市需求有限。

中指研究院建议,房企应审时度势,对于潜在风险较高的城市应谨慎进入;对于已经布局的城市,企业应关注自身产品品质的提升。

(商洛房天下综合整理)

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